Как продать квартиру менее 5 лет в собственности без налога, можно ли?

Согласно отечественному законодательству, любые доходы частных лиц подлежат налогообложению. При этом, облагаются налогом также доходы после продажи недвижимости. При таких сделках обязательно должна пройти выплата подоходного налога и налога на доходы физлица.

Как продать квартиру менее 5 лет в собственности без налога

Во время осуществления сделок по продаже недвижимого имущества необходимо понимать некоторые особенности, среди которых исключения по налогообложению. Согласно российских законов, не всегда облагается налогом недвижимость, которая:

• находилась в собственности частного лица не более трех лет (с 2016 года – более 5 лет);
• собственников освобождают от налогов, если их квартира продается дешевле, нежели она покупалась, однако дороже, нежели 70% от кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях наши соотечественники должны оплачивать подоходные налоги со всех сделок по продаже недвижимости. Также данная сумма может быть включена в доходную часть и иметь прямое отношение к НДФЛ. В законодательстве четко прописана сумма налогов,  а именно – тринадцать процентов для наших соотечественников, и тридцать –для нерезидентов. При этом важно понимать диапазон сумм, которые являются налогооблагаемыми. В законе указано, что собственники платят налоги со всех налогооблагаемых баз, которые они получили во время сделки по продаже недвижимого имущества. В случае, если на продажу выставляется квартира, которая находится в собственности менее трех лет, суммы возможно уменьшить при помощи затратных частей, которые осуществлялись во время приобретения жилья, или путем включения в статьи расходов имущественных затрат. Данную норму могут применять лишь резиденты России, и только в одном из нижеперечисленных вариантов. Это может быть:

• фиксированный имущественный вычет (1 млн. рублей);
• затраты на покупку.

Важно помнить, что имущественный вычет подходит лишь для жилой недвижимости, к которой относят частный дом, квартиру, приватизированную дачу, комнату в коммунальном жилье, земельные участки. Также можно рассматривать данные вычеты, если у вас есть доля в подобного рода недвижимости.

А вот при сделках с недвижимым имуществом, которое не предназначено для проживания, можно применять имущественные вычеты в четверть миллиона в национальной валюте. К таким видам недвижимости относят новострои, парковочные места, гаражи, автомобили.

Попробуем рассмотреть конкретный случай. Если вы приобретали квартиру в июне 2016 г., то крайним сроком для осуществления без налоговых сделок будет июль 2021 г. В случае, если продажа будет осуществляться раньше, то вы должны оплатить НДФЛ, однако есть исключения, при которых данный налог можно будет не платить. Согласно законодательству, минимальным сроком для владения квартиры, приобретенной в 2016 г. может быть три года, однако нужно, чтобы было соблюдено минимум одно из трех нижеуказанных условий:

• если недвижимость приобретена по наследству или в порядке дарения от близких родственников или членов семьи (супругов, родителей, детей, дедушек, бабушек, внуков);
• в результате приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

Также с наступлением данного года для применения этой нормы был добавлен еще один пункт, согласно которому срок может составлять три года с момента вступления в собственность, если на момент продажи у продавцов нет другого жилого помещения или доли в правах собственности на имущество. При этом, не учитывается приобретение жилых помещений, которые были приобретены на протяжении девяноста дней с момента перерегистрации жилья на покупателей. Аналогично действует закон в отношении земельных участков и прилегающих к ним хозяйственным постройкам.

Суммы по налоговым сборам можно снижать до нуля, если выкупную стоимость указали меньше одного миллиона в нацвалюте, и она будет полностью покрыта вычетом. Однако это не значит, что можно специально занижать стоимость сделки при продаже недвижимости. Ведь если сумма в договорах будет ниже, чем семьдесят процентов от стоимости, указанной в кадастровых документах на первое января текущего года, то она будет попадать под налогообложение.

Поэтому гораздо правильнее будет уменьшать сумму фактических расходов по приобретению недвижимости. К примеру, два года назад была приобретена квартира за три миллиона рублей, а в этом году вы планируете продать ее за три с половиной. Если вы смогли подтвердить данную сумму при помощи договора купли-продажи, то налоги будут взиматься лишь с пятисот тысяч. При этом, если сумма при продаже будет ниже, нежели при покупке, то налоги оплачивать не нужно.

Как определить срок владения недвижимостью

Когда начинают обсуждать сделки по недвижимости, то в первую очередь стоит обратить внимание на срок ее владения, чтобы не продавать недвижимость, находящуюся в собственности менее трехлетнего срока. В некоторых случаях именно этот факт помогает избегать налогообложения. При этом, датой отсчета является дата с момента вступления в права собственности. Однако бывают и некоторые исключения, среди которых:

• при наследовании квартиры или дома отсчет права владения отсчитывается с дня смерти лица, от которого получено наследство;
• в кооперативном жилье начальной датой вступления в право собственности является день выплаты последнего пая или подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива новому собственнику.

Сперва может показаться, что вы во всем разобрались, однако на практике бывали случаи, когда закон может трактоваться несколько по-разному. К примеру, есть реальная ситуация, при которой у квартиры в 1998 г. было три собственника, один из них выкупил доли у двух других и стал единолично ею владеть, однако в 1998  г. документы о праве собственности еще не выдавали.

Логично, что новый владелец должен оплатить налоги с двух своих долей в квартире, если он захочет в итоге осуществить ее продажу, однако в реальности никакой оплаты не будет происходить, поскольку распределение долей не имеет никакого значения.

Юридически квартира является его собственностью с 1998 г., поскольку в то время доли не выводились в качестве отдельного имущества. Если с момента его первоначального вступления в собственность прошло больше, нежели три года, то налог на доходы физлица владелец недвижимости не оплачивает.