Термальный комплекс «Бора-Бора» и экономика проектов городской термальной недвижимости

Интерес к городским термам объединяет два запроса. Посетителям нужен доступный отдых рядом с домом, которому можно посвятить несколько часов или выходной. Инвесторов привлекает возможность вложиться в надежный актив и получать доход от работающего в нем бизнеса.

По оценке компании «Платформа Роста», российский wellness-рынок термальных комплексов растет на 50-70% в год, а их общая площадь в стране удвоится к 2028 году.

Один из примеров – строящийся термальный комплекс «Бора-Бора» в Подмосковье.

Как «Платформа роста» оценивает такие проекты, рассчитывает их экономику и организует взаимодействие с инвесторами? Об этом поговорили с Андреем Борисоглебским – генеральным директором ООО «Платформа роста». Компания выступает инвестиционной платформой, которая осуществляет привлечение инвестиций для строительства термального комплекса «Бора-Бора».

Как проверяют бизнес до начала строительства

При выборе сегмента «Платформа Роста» изучает финансовую отчетность уже действующих аналогичных объектов: динамику выручки и прибыли, структуру затрат, эффективность разных моделей работы. Оценку спроса дополняли анализом поисковой активности и заказанными маркетинговыми исследованиями.

– Для инвестора имеет значение вся экономика проекта: первоначальные капитальные вложения, сроки реализации, потенциальная выручка, операционные расходы, рентабельность, окупаемость, стоимость готового актива и возможности получения дохода. Поэтому при отборе проектов мы оцениваем несколько взаимосвязанных факторов: перспективность самого рынка, экономику действующих аналогов, качество локации, потенциальный потребительский спрос, компетенции операционной команды и возможность организовать понятную инвестиционную структуру, – объясняет Андрей Борисоглебский.

По его словам, у аналогичных действующих термальных комплексов рентабельность по EBITDA составляет 35–45%. Это отношение прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации к выручке. Оно помогает оценить операционную эффективность. На доходность вложений конкретного инвестора влияют цена входа, капитальные затраты и условия финансирования.

Основатели компании посетили действующий комплекс в Нижнекамске, созданный по концепции франшизы «Городские термы». На месте изучали посещаемость, тарифы, организацию работы и дополнительные покупки гостей. Такая проверка позволила подробнее разобраться в структуре выручки: посетитель платит за вход, а затем самостоятельно выбирает питание, SPA-процедуры, массаж или банные программы.

Выбор локации

Особое внимание при выборе проекта решили уделить Московскому региону. В 2025 году термальные комплексы Москвы и Подмосковья приняли 3,8 млн посещений – на 52% больше, чем годом ранее. Для команды это стало дополнительным подтверждением спроса на формат городских терм в столичном регионе.

Для проекта подбирается участок с хорошей транспортной доступностью, на котором можно построить отдельно стоящий комплекс. При этом стоимость земли должна соответствовать экономике будущего бизнеса.

Один из примеров – выбрали место на площадке в историческом центре Подольска, на берегу Пахры, рядом с центральным парком. Также оценили численность потенциальной аудитории. В пределах примерно получаса езды от участка проживает около 1,4 млн человек, часа – около 6,5 млн.

Такой охват служит исходной базой для оценки спроса. От Москвы до нового комплекса можно будет добраться на машине за 20-30 минут (17 км от МКАД).

Прогноз посещаемости требует отдельно учитывать, какая часть этой аудитории готова приезжать и насколько часто.

Как рассчитывалась финансовая модель термального комплекса

– Финансовую модель термального комплекса мы строили не от желаемой доходности инвесторов, а от экономики операционного бизнеса. Сначала рассчитывается потенциальный поток посетителей, затем – средняя выручка на одного гостя, структура продаж и операционные затраты. В базовой модели предусмотрена среднесуточная посещаемость порядка 2 500 человек. Этот показатель был получен на основании результатов действующего комплекса в Нижнекамске, – объясняет Андрей Борисоглебский.

Средний чек входа в модели составляет около 1 500 рублей. Помимо билетов, предусмотрены доходы от SPA и банных программ, питания, корпоративных посещений и аренды отдельных коммерческих пространств. В расходах учитываются зарплаты, коммунальные услуги, эксплуатация, обслуживание оборудования и ремонтные резервы.

Компания рассматривает несколько сценариев загрузки. Первый, базовый, предполагает срок окупаемости порядка 2–3 лет после выхода комплекса на плановые показатели. При меньшей посещаемости или среднем чеке период может увеличиться до 4-5 лет.

Участие частных инвесторов организовано в подобных проектах через ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) для квалифицированных инвесторов. Компания придерживается принципа «один фонд – один основной объект», чтобы финансовые результаты комплекса не смешивались с расходами на следующие проекты.

По словам Андрея Борисоглебского, базовая модель предусматривает распределение всей прибыли от работы термального комплекса путем ежеквартальных выплат с возможностью перехода к ежемесячным. Их размер зависит от финансовых результатов, доступного для распределения денежного потока.

Как контролируют бюджет и сроки

Как объясняет Андрей Борисоглебский, на ноябрь 2026 года, уже заключены договоры с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком, начались подготовительные работы. Запустить проект планируют в IV квартале 2027 года.

При расчете себестоимости учитывали опыт сопоставимых объектов, удорожание работ и особенности Центрального региона. Команда контролирует затраты и при согласовании условий с подрядчиками. Например, стоимость части работ на площадке удалось снизить примерно вдвое относительно первоначального проекта за счет более точных расчетов.

Финансовый контроль распределен между несколькими участниками. Управляющая компания «Центротраст» осуществляет управление активами фонда, специализированный депозитарий выполняет контрольные функции, независимый оценщик определяет стоимость соответствующих активов. За хозяйственную деятельность комплекса отвечает операционная компания.

Что будет со средствами инвесторов, если стройка затянется или остановится

– Все средства инвесторов, привлеченные на строительство, вкладываются в создание реального объекта недвижимости. По данным независимых аналитических исследований, каждый рубль, вложенный в строительство коммерческой недвижимости, в среднем приносит 1,27 рубля дохода.

Даже незавершенный объект – это актив, который имеет рыночную стоимость. В случае нехватки финансирования со стороны частных инвесторов мы рассматриваем два сценария: привлечение банковского проектного финансирования для завершения объекта либо его продажу крупному инвестору, – пояснил Андрей Борисоглебский. Рынок термальных комплексов испытывает дефицит площадей. Например, если сравнивать с фитнесами, в России общая площадь термальных комплексов пока еще примерно в 10 раз меньше, в то время, как совокупный спрос на услуги терм за счет пенсионеров и детей превышает совокупный спрос на услуги фитнесов. За счет дефицита площадей строящийся термальный комплекс пользуется хорошим спросом как со стороны небольших инвесторов, так и крупных, готовых выкупить весь объект полностью уже сейчас.

Как инвестор следит за реализацией проекта

На личных встречах и онлайн-конференциях инвесторам объясняют, как прогнозировать прибыль и вести расчеты. Им раскрывают ключевые показатели, сохраняя конфиденциальность отдельных коммерческих данных. Также команда проекта регулярно рассказывает о ходе строительства и новых этапах в работе.

– Инвестору необходимо понимать ключевые экономические параметры проекта: объем инвестиций, структуру затрат, прогноз посещаемости, источники выручки, операционную рентабельность, сроки окупаемости и основные риски. Отдельное направление – информирование о ходе строительной реализации и достижении ключевых этапов. После запуска комплекса основным источником оценки результатов станут фактические финансовые показатели предприятия, – рассказал Андрей Борисоглебский.

Рекомендуемый горизонт участия – от трех лет. Он учитывает строительство и начальный период эксплуатации, когда комплекс формирует клиентскую базу и выходит на плановые показатели. Тем не менее, по словам А. Борисоглебского, паи фонда выведены на Московскую биржу, заключен договор с банком — маркетмейкером, который в ежедневном режиме выставляет котировки на покупку и продажу паев. Это позволяет инвесторам в любой момент совершать сделки купли-продажи паев на бирже. Это выгодно отличает инвестиции в паи термального комплекса, торгующиеся на Мосбирже, по сравнению с инвестициями в конкретное помещение, когда нужно самостоятельно искать покупателя месяцами, иногда годами.

Заключение

Термальные комплексы — это перспективное и высокорентабельное направление: рынок растет на десятки процентов в год, а спрос на термы в России заметно опережает предложение. Но сама по себе перспективность рынка — еще не гарантия успеха. Чтобы инвестиции работали надежно, нужна глубокая технологическая проработка каждого этапа проекта.

Всё начинается с выбора сегмента и анализа реальных действующих объектов: именно на их экономике строится финансовая модель. Дальше просчитываются сценарии доходности и окупаемости — не абстрактно, а с опорой на реальные метрики: посещаемость, средний чек, структуру выручки. Контроль за расходованием средств идет на протяжении всего строительства. Здесь выстроена многоуровневая система контроля со стороны управляющей компании, специализированного депозитарий и независимого оценщика: каждый в рамках своих полномочий.

При этом сам механизм участия выстроен так, чтобы быть современным и удобным. Инвестор вкладывается в реальный актив — в строящийся объект, который после запуска станет действующим бизнесом и будет приносить доход. Сам инструмент торгуется на Московской бирже: это дает инвестору ликвидность и не ограничивает в свободе действий — он может выйти из проекта в любой момент, просто продав паи на бирже, без необходимости месяцами искать покупателя на недвижимость.

В результате инвестор получает долю в недвижимости, а также реальном бизнесе. Благодаря этому он участвует в развитии экономики региона, помогает создавать рабочие места и при этом может рассчитывать на доход от работы комплекса. А надежность такой модели держится на трех составляющих: детальной финансовой проработке, строгом контроле на всех этапах и современной механике инвестирования через фондовый рынок.

Пример проекта «Бора‑Бора» показывает, как можно соединить надежность инвестиций в недвижимость с прозрачностью и удобством фондового рынка.