Михаил Шадрин: что следует учесть при покупке квартиры в новостройке

Михаил Шадрин, брокер-аналитик по первичной недвижимости Санкт-Петербурга, рассказал о правилах приобретения квартиры в новостройке, дал подробные советы, как избежать ошибок покупки жилья.

Вы продавец первичной недвижимости?!

«Продавец» — это человек продающий товар или услугу, который берёт за это деньги с покупателя. 

Продавцы работают у застройщика. У них задача – продать «товар с полки», конкретный товар, который у них есть в наличии. Согласитесь, это немного другое и требует совсем других компетенций.

В моём случае со своими клиентами я делюсь своим опытом и знаниями, сопровождаю их на всех этапах этого волнительного для каждого человека события, приобретения дорогостоящего актива. И для клиента это не создаёт дополнительной финансовой нагрузки. 

Как говорит моя дочь: «Мой папа помогает людям найти свою квартиру!»))

Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме? И почему?

Всё зависит от целей покупки, от расположения объекта, от перспектив развития локации и от стратегии застройщика, множества факторов. 

Способ приобретения – 100% оплата/рассрочка/трейд-ин/ипотека.

При 100% оплате всё зависит от бюджета покупки и от сроков заселения.  Сданный объект будет стоить дороже строящегося (в рамках того же ЖК). В данном случае нужно взвешивать разницу между ценой в строящемся и ценой в сданном объекте и затратами на съём жилья до получения ключей. Если снимать выгодней, то можно и подождать годик именно ту квартиру, тот этаж, тот вид, о котором мечтал.

Рассрочка подходит для людей, которые ждут каких-то крупных поступлений в перспективе год-два. Хотят зафиксировать стоимость квартиры, но готовы подождать, так как рассрочка в большинстве случаев даётся только на год-два (до конца строительства). 

В случае с ипотекой важны наличие и размер первоначального взноса, он на руках/на вкладе или он будет от продажи недвижимости или чего-то ещё. Ставки по ипотеке на строящееся жильё гораздо ниже, чем на готовое. А субсидированные ставки в разы ниже. Например, недавно мы получили одобрение по семейной ипотеке 1,8% на весь период договора. Есть программа господдержки 2,35% и 2,85% на весь период. Ипотека с такими ставками уже не может называться «кабалой», она становится разумным инструментом для приобретения своей недвижимости. 

Действительно ли выгоднее покупать недвижимость в определенное время года и почему?

Акции и выгодные предложения есть всегда. Просто о них нужно знать.

Если говорить с точки зрения покупателя, то это, конечно, декабрь. У застройщиков – закрытие года, множество акций и специальных предложений. И мы все понимаем, что это вызвано желанием застройщика максимально выполнить годовой план продаж. 

Но повторюсь, если вам нужна квартира, чем дольше вы ждёте, тем меньше вариантов для выбора. По цене вы не выигрываете. 

Какие ТОП-5 ошибок совершают люди, покупая квартиру в новостройке?

На мой взгляд, нет прям ошибок, ну, за исключением очевидных: не покупать долгострой, не покупать у непроверенных компаний, не покупать то, что вам не нужно или не нравится.

Я бы сказал, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры.
Первое и самое основное – не спешить.

Лично у меня есть правило «трёх встреч». Я не покупаю что-либо дорогое, не убедившись трижды, что это именно то, что мне нужно. 

При покупке квартиры алгоритм почти тот же. 

Первая «встреча» – знакомство с комплексом, выбор в нём квартиры. 

Вторая «встреча» – выезд на объект, оценка инфраструктуры района, перспектива видов из окон, окружение и транспортная доступность.

Третья «встреча» – уже непосредственно перед бронированием определённой квартиры. То есть вы уже точно «переспали» с этой мыслью. Вы уже доверяете своему агенту или продавцу. Вы уже посоветовались с теми, чьё мнение для вас является авторитетным.

Следующая, не самая глобальная, но частая ошибка, ведущая к дальнейшей возможной фрустрации.

Визуализация будущей квартиры.

Когда вы выбрали квартиру (или выбираете между несколькими вариантами), попросите своего агента прислать вам её план с размерами. Если есть возможность, можете сделать виртуальный 3D-план или же (что я чаще использую) вырезать мебель в соответствующем масштабе и «поиграть» с расстановкой. Так вы сможете визуализировать расстановку мебели и переложить вашу фантазию на картинку. Оценить реальные размеры ваших будущих владений и избежать ошибки в выборе планировки квартиры.

К визуализации относится и выбираемый этаж. Прибывая на место будущей постройки, уточните, где именно будет возводиться ваш корпус, куда будут смотреть окна, не перекроет ли вид другие постройки и т.д.

Ну и немаловажный аспект при выборе квартиры – это дальновидность. 

Даже если вы покупаете квартиру для долгой и счастливой жизни, позаботьтесь о том, чтобы эта квартира с годами становилась ещё более ликвиднее. Для этого нужно проанализировать перспективы развития локации, транспортную доступность, последующее развитие инфраструктуры вокруг.  

________________________________________________________________________

Шадрин Михаил, брокер-аналитик по первичной недвижимости Санкт-Петербурга, более 100 сделок по недвижимости. 13 объектов в управлении.