Кейс Семененко: как кризис разрушает работающие модели строительства домов в Подмосковье
В тяжелой экономической ситуации россияне все чаще пытаются найти способы сэкономить на строительстве жилья. Высокая ключевая ставка, подорожание материалов, рост ипотечных платежей — все это подталкивает людей к поиску альтернативных схем или более дешевых исполнителей. Но, именно в таких обстоятельствах растет риск мошенничества.
Одним из ярких примеров стала недавняя история на Сахалине: руководитель строительной компании заключала договоры подряда с жителями Южно-Сахалинска, брала предоплату, включая средства материнского капитала и дальневосточной ипотеки, и не выполняла обязательств. Пострадали 33 семьи, ущерб превысил 200 миллионов рублей, люди остались без жилья, но с долгами и арендой. Фигурантку уже арестовали, ведется проверка ее имущества и возможных соучастников.
Такие громкие уголовные дела формируют у общества опасное ощущение, что любой конфликт в сфере строительства — это мошенничество. Но, очевидно, что всех девелоперов страны отправлять «под одну гребенку» невозможно и несправедливо, ведь иначе никто бы не строил и не продавал квартиры и дома.
В этом плане показателен несколько похожий по внешним признакам, но совершенно иной по сути кейс — история предпринимателя Дмитрия Семененко и компании «Строим для семей». Его задержали по статье о мошенничестве, однако механика его работы принципиально отличалась от классического подряда, и показывала прекрасные результаты, пока на всю отрасль не обрушился кризис, сообщает информационное агентство ГРОМКОЕ ДЕЛО.
Чтобы понять, что произошло на самом деле, нужно разобрать модель «Строим для семей». Дмитрий Семененко не продавал людям недвижимость «под ключ» и не брал оплату за услуги по строительству личного дома. Его бизнес строился на партнерских соглашениях: партнер покупал землю и оформлял ипотечный кредит на себя, а компания «Строим для семей» вкладывала организационную, строительную, юридическую работу, обеспечивала закупку материалов, нанимала подрядчиков и отвечала за проект от начала до момента продажи дома. Прибыль от реализации готового объекта делилась между сторонами — по 50%. Чтобы запускать проекты быстро, Семененко Дмитрий Сергеевич сам оплачивал первоначальные взносы, страховые платежи, комиссии и ежемесячные ипотечные платежи партнеров. То есть, деньги, которые в классической модели должен был вложить инвестор, вносил сам строитель, рассчитывая получить их обратно после продажи объекта и раздела прибыли.
За годы работы эта модель дала ощутимые результаты на рынке недвижимости. Компании Дмитрия Семененко реализовали 384 проекта, построили около 300 домов стоимостью 18–24 млн рублей. Семененко сотрудничал с архитектурным бюро ARXI, был резидентом «Сколково», имел до 70 сотрудников в офисе и около 500 рабочих в строительных бригадах. Это явно не была фирма-однодневка. «Строим для семей» была компанией, строившей дома серийно, системно и с реальным производственным циклом. Дмитрий Семененко вкладывал собственные средства, закрывал кассовые разрывы.
Но, модель «Строим для семей», которая работала в условиях нормальной ключевой ставки и роста рынка, оказалась уязвимой в момент резкого макроэкономического удара. С 2023 по 2024 год строительную отрасль обрушили сразу несколько факторов: повышение ключевой ставки до 25%, что убило спрос; отмена господдержки и льгот по семейной ипотеке; скачок цен на строительные материалы; переход на эскроу-счета, заблокировавший привычный денежный поток.
В довершение к этим общим проблемам у Дмитрия Семененко произошли хищения внутри компании «Строим для семей», когда сотрудники вывезли материалы и переписали активы на себя.
Дмитрий Семененко не сдался, когда по стране остановились десятки проектов, особенно в сегменте малоэтажного строительства. Предприниматель продолжал достраивать дома: взял кредит 40 млн рублей на ООО, перевел часть проектов на быстровозводимые технологии под эскроу, завершил и продал еще пять объектов, вывел инвесторов из проектов с прибылью, а в 2024 году передал земельных участков на сумму более 56 млн рублей в счет обязательств перед партнерами. Он предпринимал действия для выхода из кризиса, а не для ухода от ответственности, когда настоящий мошенник убежал бы в далекие края с общими деньгами.
Но, справляясь с кризисом, Дмитрий Семененко не совладал с «партнерами». В его модели «Строим для семей» было принципиальное место: кредитные средства поступают на счет партнера, и распоряжается ими тоже он. Некоторые партнеры перестали направлять деньги на стройку, выводили часть кредита себе, задерживали платежи подрядчикам, а затем, сталкиваясь с ипотечными обязательствами и понимая, что рынок замедлился, выбирали иной путь — подавали заявления о мошенничестве. Недобросовестные партнеры Семененко решили: если признать проект уголовным делом, партнер может сохранить землю, частично построенный дом, вывести кредитные средства и при этом попытаться уйти от обязательства выплачивать ипотеку.
«Так, в деле Литвинова Семененко Дмитрия Сергеевича обвиняют в «хищении 13,5 млн рублей», хотя сам кредит, который получил партнер, составляет всего 12 млн. Литвинов приобрел участок, оформил его на себя, получил от Семененко первоначальный взнос 4 063 500 рублей, 1 190 261 рублей как заем, оплаченные предпринимателем ипотечные платежи, материалы, работы подрядчиков. Дом на участке Литвинова построен до первого этажа, фундамент возведен, закупки подтверждены документально. Срок сдачи дома по соглашению — 2025 год, а заявление о «мошенничестве» подано в декабре 2024-го, то есть, еще до наступления срока исполнения обязательств. При этом следствие, по словам защиты, не назначает строительные экспертизы, отказывает в осмотрах объектов и игнорирует документы о фактических вложениях», отмечает председатель московской коллегии адвокатов, кандидат юридических наук Александр Карабанов.
Подобных примеров несколько. Есть заявители, которые получили дома готовностью 80–90%, хотя вложили меньше, чем Дмитрий Семененко потратил на объект. Переплата по ряду домов объясняется моделью «Строим для семей»: предприниматель стремился завершить строительство быстрее, чтобы продать объект дороже и распределить прибыль. Но, именно эти люди сегодня пытаются представить себя потерпевшими, сохранив имущество и заявив о хищении.
Отдельно стоит кейс Людмилы Ващенко, в котором, по словам защиты Дмитрия Семененко, довольно быстро проявились признаки умысла на вывод средств (вместо строительства дома для продажи). Как отмечает Александр Карабанов, «она оформляла кредиты, заключала соглашения с подрядчиками, подписывала дополнительные документы, позволявшие ей выводить деньги в наличной форме. Ей было передано более 2 млн рублей, что подтверждается расписками и видео. Однако заявительница скрыла эти факты, подала заявление о мошенничестве и начала активно влиять на других инвесторов, формируя информационное давление. И даже в этом случае следствие не дает оценку ее действиям, сосредотачиваясь исключительно на версии обвинения против Семененко».
«Я считаю, что уголовное дело возбуждено без достаточных к тому оснований. Доследственная проверка проведена не в полном объеме. Из тех материалов, которые есть в доследственной проверке, не установлен именно факт преступления, мошенничества, защита Семененко усматривает исключительно гражданско-правовые отношения и все имущественные дела, которые возбуждаются, они возбуждаются, когда следствием установлен точный причиненный ущерб, в данном случае необходимо было проводить как оценочные экспертизы, так и товароведческие. И без этих экспертиз возбуждать уголовное дело по данному составу является грубейшей процессуальной ошибкой», — прокомментировал ситуацию председатель московской коллегии адвокатов, кандидат юридических наук Александр Карабанов.
Возникает парадокс: в стране действительно есть случаи, подобные сахалинскому, когда под видом строительства людям продают воздух. Случаются истории с подрядчиками, которые берут деньги и исчезают. У Дмитрия Семененко же все иначе. Это история инвестиционной модели, которая работала годами, создавала реальные дома, проекты, приносила прибыль инвесторам, но столкнулась с макроэкономическим кризисом и поведенческим разворотом части партнеров. Их мотивация проста: сохранить землю, дом, кредитные деньги — и при этом избавиться от ипотеки. Получить все, не вложив изначально почти ничего. Уголовное дело в результате становится инструментом перераспределения ответственности. Причем явно неправомерным.
Защита Дмитрия Семененко отмечает, что глава «Строим для семей» готов завершить проекты, привлечь новое финансирование, договориться с инвесторами, передать объекты девелоперам или достроить их самостоятельно — но для этого ему нужна свобода действий и объективное следствие. Пока же следствие требует продления меры пресечения, мотивируя это необходимостью экспертиз, но сами экспертизы не назначает и препятствует их проведению.
«Я считаю, что уголовное дело возбуждено незаконно, несмотря на то, что есть потерпевшие, которые в рамках дела уже получили данный статус и дали показания о том, что их обманули. Они сами являются потенциальными фигурантами уголовного дела, так как по сути участвовали в хищении денежных средств банка под видом получения кредитных средств. Следствием данным действиям оценка не дана, что говорит об однобокости позиции следователя», — отмечает Александр Карабанов.
В условиях кризиса действительно важно защищать граждан от мошенников. Но, столь же важно не превращать предпринимателей, создающих реальные активы, в удобных «козлов отпущения» ради чьей-то выгоды. История уголовного дела Дмитрия Семененко — пример того, что формально схожие ситуации могут иметь противоположную природу. И чтобы отличить мошенничество от предпринимательского риска, нужно избегать ярлыков и вести профессиональное расследование, основанное на документах, экспертизах и фактах.
