Сомнительная доступность жилья в России: выплаты сократились, но первый взнос вырос почти вдвое
Выплачивать ипотеку стало проще, а накопить на первый взнос — сложнее. Доля платежа в доходах упала с 80% до 60%, но срок сбора средств вырос с 4,4 до 7,7 года. Льготная ипотека остается единственным шансом на покупку жилья.
Российский рынок ипотечного кредитования демонстрирует разнонаправленную динамику, которая ставит потенциальных заемщиков в сложное положение. С одной стороны, выплачивать уже взятый кредит стало заметно легче: доля ежемесячного платежа в доходах граждан снизилась на 20 процентных пунктов. С другой стороны, главным барьером на пути к собственному жилью становится первоначальный взнос, срок накопления которого за пять лет увеличился почти вдвое. Эксперты констатируют: льготные программы остаются практически единственным способом приобрести квартиру, а коммерческая ипотека превратилась в недоступную роскошь.
Платить долги стало легче: парадокс ипотечного рынка
Руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов в беседе с aif.ru пояснил неожиданную статистику. Доля доходов, которую россияне направляют на погашение ипотеки, за последние пять лет сократилась с 80 до 60 процентов. Казалось бы, жилье должно становиться доступнее.
Однако реальность выглядит иначе. Срок, необходимый среднестатистической семье для накопления первоначального взноса (20 процентов от стоимости квартиры площадью 65 квадратных метров), вырос с 4,4 года до 7,7 года. Причина проста и неумолима: заработные платы, даже с учетом номинального роста, не поспевают за взлетающими ценами на недвижимость.
«Все логично: зарплаты у нас растут, сумма платежа остается неизменной, и ее доля в доходах ипотечников постоянно сокращается, — объясняет Александр Цыганов. — А первоначальный взнос увеличивается вслед за ценой квартир. И тут никакая гонка зарплат не в состоянии поспеть за ростом цен на недвижимость».
Также читайте: Льготное кредитование по-новому или как теперь брать семейную ипотеку
Льготная ипотека: монополия на рынке жилья
Главным фактором, искажающим статистику и одновременно спасающим рынок, стали программы льготного кредитования. По оценкам эксперта, их доля в общем объеме выдаваемых ипотечных кредитов приближается к 90 процентам, хотя Министерство финансов ориентируется на целевой показатель в 25–30 процентов.
Разрыв между условиями льготных и коммерческих программ поражает воображение. Ставка по льготной ипотеке в зависимости от программы составляет от 2 до 6 процентов годовых. В то же время коммерческие займы, по данным ДОМ.РФ, выдаются под 20,5 процента. Разница в ежемесячном платеже получается как минимум троекратной.
Именно массовое замещение дорогих кредитов дешевыми и обеспечило статистическое снижение долговой нагрузки на заемщиков. Однако с первоначальным взносом такой фокус не проходит: он привязан к рыночной стоимости жилья и растет вместе с ней.
Семейная ипотека держит удар
Даже после корректировки условий самой популярной программы — семейной ипотеки — спрос на нее с 1 февраля текущего года не упал, поделился оперативными данными Александр Цыганов. При ставке 6 процентов годовых ежемесячный платеж остается для большинства семей посильным.
Главной проблемой эксперт называет именно первоначальный взнос. Именно он становится непреодолимым барьером для тех, кто формально подпадает под все критерии льготных программ. Накопить требуемую сумму при текущем соотношении доходов и цен на жилье становится все сложнее.
Реальность рынка: платежи удвоились за три года
Риелтор Леся Твелина подтверждает тревожную тенденцию, иллюстрируя ее конкретными цифрами. Доступность жилья за последние несколько лет серьезно снизилась, признает эксперт.
«За ту же квартиру, за которую в 2021 году платеж по кредиту составлял 58 тысяч рублей, сейчас надо отдавать по 108 тысяч рублей в месяц, — приводит данные Твелина. — И это еще ключевая ставка ЦБ пошла вниз, при пиковых ее значениях суммы получались еще больше».
Размер платежа практически удвоился, однако заработные платы большинства россиян за этот же период не выросли сопоставимыми темпами. Ситуация складывается патовая: для подавляющего большинства граждан шанс на приобретение новой квартиры существует исключительно при возможности получить льготный кредит.
Перспективы: ждать роста и копить средства
По мнению опрошенных экспертов, кардинальное изменение ситуации произойдет только после того, как в стране начнется активный экономический рост и вслед за ним снизятся рыночные ставки кредитования. Когда именно наступит этот момент, сегодня не может точно сказать никто.
Потенциальным покупателям жилья остается лишь следовать нехитрой, но единственно возможной стратегии: ждать, надеяться, верить и продолжать копить средства на первоначальный взнос. Только так можно обеспечить себе возможность немедленно оформить заем, когда условия кредитования наконец станут более благоприятными.
Ранее на сайте «Пронедра» писали: Кредиты в 2026 году: кто сможет освободиться от долгов и как снизить платежи
