Закон о защите дольщиков с 2019 года

В конце 2018 года законодатели внесли ряд поправок в документы, регулирующие рынок долевого строительства. Также в минувшем году Центробанк исключил из перечня страховых компаний, которые имеют право страховать застройщиков, одну из крупных организаций, работающих в этом сегменте.

В этом году все строительные организации будут иметь возможность заключения договоров долевого участия только после внесения взносов в Фонд защиты прав дольщиков. Со страховыми компаниями застройщики в 2019 году работать не смогут.

Закон о защите дольщиков вступил в силу

Ряд поправок в законе о защите прав дольщиков вступили в силу уже с начала этого года. Как было сказано ранее, теперь застройщики и «страховики» не смогут работать вместе. Стоит отметить, что по заключенным ранее договорам страховые фирмы несут ответственность в полном объеме. Закон изменяет правила финансирования жилого строительства и расширяет полномочия Фонда защиты прав дольщиков.

Ранее вступили поправки в закон, согласно которому с 1 июля 2019 года все застройщики, строящие за счет средств граждан, будут обязаны работать только через механизм эскроу-счетов. В течение переходного периода параллельно функционировать будут две схемы заключения договоров долевого участия: использование эскроу-счета и вступление в Фонд защиты прав дольщиков.

Какие изменения планируются с 1 июля

После 30 июля 2019 года застройщики должны полностью перейти  на новые правила. Привлекать денежные средства дольщиков можно будет только через эскроу-счета в банках. Эта мера отменит долевое строительство в виде, существовавшем до второго полугодия 2018 года. Эскроу-счет – это специальный счет, на который дольщик вносит необходимую сумму за приобретаемое жилье. Застройщик сможет получить средства с эскроу-счеа только после завершения строительства.

Внесенные в закон изменения ужесточают требования к девелоперам и усиливают защиту прав дольщиков. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года является переходным — от долевого строительства к проектному финансированию.

•  Фонд защиты дольщиков будет гарантировать, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
• У строительной компании должны быть собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешено привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
• Строительство будет вестись по принципу «Один застройщик — одно разрешение». На каждое разрешение должен быть открыт банковский счет.
• Средства граждан на строительство привлекаются через эскроу-счета.
• При внесении на эскроу-счет денежные средства дольщиков могут страховаться в компенсационном фонде или в Агентстве по страхованию вкладов.
• Банковское сопровождение сделок является обязательным.
• Критерии «идеального застройщика» стали жестче. Необходимы: опыт в строительстве не менее 3-х лет, площадь сданных объектов не менее 10 тыс. кв.м, отсутствие долгов по кредитам.
• Перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства, увеличен.
• Вводится государственный контроль над девелоперами в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителей которых будет заниматься Минстрой.
• Запрещается привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

Плюсы и минусы поправок

Новшества в законодательстве, которыми так недовольна строительная отрасль, цель имеют благородную — защитить покупателей новостроек от перспективы оказаться обманутыми дольщиками. Их у нас действительно многовато. Дом.РФ (правительственное агентство, которое ведает большей частью жилищных программ) оценивает как проблемные более 2000 недостроенных домов по России. Но хуже всего то, что в последние годы стали рушиться достаточно крупные компании. Взять СУ-155, после нее осталось десятки тысяч дольщиков в добром десятке регионов, Urban Group — одного из крупнейших застройщиков Подмосковья… Но как же все-таки будет выглядеть новая схема взаимоотношений застройщик-дольщик?

Проектное финансирование будет выглядеть так. На первом этапе застройщик, если ему вообще дадут денег, получит их по рыночной ставке (верхний предел установлен в 13%, что весьма немало). После того, как начнутся продажи, ставка уменьшится до 6-7% на ту часть кредита, которая будет уже обеспечена средствами на эскроу-счетах . Есть подозрения, что очень скоро при подобных условиях дела у ряда застройщиков встанут совсем. Особенно если продажи так прямо сходу не пойдут. Раньше ведь деньги дольщиков доставались без всяких процентов.

Хотя новая схема выглядит более цивилизованной, даже правительственные структуры ожидают 1 июля с опаской.

По оценкам Минстроя, в «красной зоне» может оказаться до 30% строек. То есть на их продолжение банки денег не дадут, не вписываются эти застройщики в строгие критерии наших кредитных организаций. В правительстве уже обдумывают обходной маневр. Странно, согласитесь, в заботе об обманутых дольщиках остановить треть строек и наплодить новых обманутых дольщиков. Некоторым застройщикам будет разрешено в порядке исключения работать и после 1 июля по старым правилам — закончить те стройки, которые начаты. Критерии исключений пока разрабатываются.