Покупатели недвижимости в России получили защиту от потери жилья

Правительство приняло решение внести изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)», с целью решения проблемы на рынке недвижимости. Ранее покупатели сталкивались с трудностями, если продавец, у которого они приобретали недвижимость, оказывался банкротом, так как они теряли как жилье, так и потраченные деньги. Однако теперь оспаривать сделки и пытаться вернуть свои вложения всё ещё возможно, однако отобрать всё у нового собственника стало значительно сложнее. Эти изменения направлены на защиту прав покупателей и предотвращение ситуаций, когда продавцы, оказавшиеся банкротами, уводят недвижимость, оставляя покупателей без средств и жилья, — сообщает издание «Тинькофф Журнал».

Проблема с недвижимостью банкрота

Закон предусматривает обязанность должника лично заявить о своем банкротстве, если соблюдены следующие условия:

1. Сумма долгов превышает 500 000 ₽.
2. Прошло более трех месяцев с момента просрочки по долгам.
3. Должник не в состоянии выплачивать задолженности.

Кроме того, кредиторы, включая банки, также могут инициировать процедуру банкротства, — передаёт pronedra.ru.

Суд принимает решение о признании должника банкротом и открывает конкурсное производство, назначая конкурсного управляющего. Управляющий проводит проверку имущества должника и определяет, можно ли погасить долги за счет этого имущества. Если возможно, имущество реализуют через торги.

Конкурсный управляющий имеет право оспорить сделки, которые причинили ущерб кредиторам. Такие сделки могут быть совершены как после подачи заявления о банкротстве, так и за три года до этого. Если сделки незаконны, управляющий может вернуть имущество в конкурсную массу.

Один из примеров — когда должник продал квартиру за переоцененную или заниженную цену до объявления о банкротстве. Конкурсный управляющий может оспорить такую сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу без необходимости доказывать незаконность сделки в суде.

Если имущество возвращается в конкурсную массу для торгов, то покупатель остается без квартиры и денег. Он может потребовать возврата денег с должника, но при этом встает в очередь кредиторов, и может не получить всю сумму обратно, особенно если есть другие кредиторы с приоритетными правами, например, по алиментам.

Покупателей недвижимости защитили от потери жилья при банкротстве продавца

В соответствии с новыми правилами, если суд признает сделку недействительной из-за банкротства продавца после того, как человек уже приобрел жилье, покупателю будет возвращена сумма денег. Однако это будет возможно только в том случае, если приобретенное жилье является единственным для покупателя и его семьи.

Процедура возврата средств довольно сложная и включает следующие шаги:

1. Арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счет должника, предназначенный исключительно для расчетов по недействительной сделке.
2. Квартира, приобретенная у банкрота, выставляется на торги.
3. Сумма денег, указанная в договоре купли-продажи, перечисляется на специальный счет должника. Если после этого остаются излишки, они используются для погашения других долгов банкрота.
4. Покупатель предоставляет арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счета, и управляющий переводит деньги на этот счет в течение 14 дней. В случае уклонения покупателя, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и уведомляет покупателя об этом заказным письмом с уведомлением. Управляющему предоставляется пять дней на отправку письма с даты внесения денег на депозит.

Несмотря на запутанность процедуры, она предоставляет некоторые гарантии. Основной опасностью является занижение цены в договоре купли-продажи. Если цена указана нереально низкой, то в дальнейшем будет сложно доказать незаконность такой сделки, и арбитражный управляющий вернет только ту сумму, которая была указана в договоре.

Как съехать с квартиры, право на которую утрачено

Когда покупатель приобретает квартиру и ожидает получения денег, он имеет право проживать в этом жилье вместе с членами своей семьи до тех пор, пока деньги не поступят на банковский счет или на депозит нотариуса.

При этом у покупателя есть возможность обратиться в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве, и запросить продление срока для выселения. Согласно законодательству, суд может разрешить продление срока еще на не более чем полгода с момента поступления денег.

Если суд продлевает срок, то арбитражный управляющий обязан в течение пяти рабочих дней после получения судебного акта подать заявление в Росреестр. В этом заявлении управляющий просит наложить обременение на жилье, что означает ограничение права распоряжения жильем покупателя до окончания установленного судом срока.

Однако если все сроки вышли, а покупатель так и не съехал, то выселение будет осуществляться принудительно через суд и с помощью приставов. Это означает, что покупатель будет вынужден покинуть квартиру на основании судебного решения, и в случае отказа в добровольном выселении, приставы применят соответствующие законные меры для выселения.