Как новый налог на недвижимость отразится на стоимости квартир в России
Застройщики снова столкнутся с обязанностью платить НДС на апартаменты, что может повлиять на стоимость жилой и коммерческой недвижимости, а также потребует участников рынка учитывать эти изменения, — сообщает издание «Лайф».
Новый налог на недвижимость: что об этом известно
Согласно закону, услуги застройщиков по договорам долевого участия строительства апартаментов снова подлежат налогообложению НДС. Исключение, действовавшее с 2010 года, относилось лишь к объектам производственного назначения. Теперь к этому списку добавляются и апартаменты. Президент Владимир Путин подписал соответствующий законопроект, и он уже размещен на официальном портале правовой информации, — напоминают журналисты pronedra.ru.
Апартаменты, будучи нежилыми помещениями, предназначены для временного проживания, а не как постоянное жилье, хотя с падением доходов граждан некоторые рассматривают их как альтернативу. Однако апартаменты обладают определенными неудобствами для постоянного проживания, так как нельзя оформить постоянную регистрацию, а также отсутствуют нормы инсоляции и шумоизоляции, а режим тишины отсутствует. Кроме того, общие зоны обслуживаются всеми собственниками.
Так как апартаменты являются коммерческой недвижимостью, их владельцы обязаны платить налог в несколько раз больше, чем за обычную квартиру. Это обусловлено тем, что апартаменты предполагается использовать для получения дохода, например, через сдачу в аренду. При продаже апартаментов застройщик платит НДС, так как реализует объект не как жилое помещение, а как инструмент для заработка.
Новые поправки не затронут проекты редевелопмента, где инвесторы покупают нежилые здания, делают их микропомещениями и продают в виде апартаментов. Такие объекты обычно имеют небольшую площадь и привлекательны за счет доступной стоимости, но не всегда пригодны для постоянного проживания.
Как налог отразится на стоимости недвижимости
Введение нового налога приведет к повышению стоимости апартаментов на 20% от цены продажи, что, учитывая возможные скидки и акции, приведет к удорожанию апартаментов на 10%. Эти изменения также повлияют на рынок жилой недвижимости, и некоторые инвесторы, ранее предпочитавшие апартаменты, сейчас могут переключиться на покупку квартир и домов.
Максим Лазовский делает прогноз, считая, что покупатели, которые ранее видели в апартаментах экономичное жилье, сейчас предпочтут ликвидные варианты в Подмосковье с высокой транспортной доступностью, особенно около новых диаметров. Следовательно, новый налог увеличит спрос на жилую недвижимость.
Апартаменты в Москве довольно распространены и пользуются спросом, так как они стоят на 15-20% дешевле квартир, но не предоставляют возможности для официальной регистрации. Девелоперы ранее рассматривали проекты с апартаментами как выгодные, так как они не требовали крупных расходов на социальную инфраструктуру и изменение вида земельного участка. Однако с введением НДС, экономическая привлекательность таких проектов уменьшится.
По мнению экспертов, в массовом сегменте возможно перекладывание налоговой нагрузки с застройщика на покупателя, что приведет к сужению клиентской аудитории. Но ожидается, что на премиальном и элитном сегментах воздействие налога будет менее значительным. Некоторые проекты с апартаментами могут потерять свою актуальность, но новые проекты могут по-прежнему выходить на рынок.
Нововведение, возможно, связано с правовым статусом апартаментов, который до сих пор не полностью регулируется. Объем комплексов с апартаментами по-прежнему растет, несмотря на предлагаемую временную регистрацию и более высокие расходы на ЖКХ для владельцев апартаментов.
По новому налоговому закону, будет облагаться налогом лишь одна из составляющих цены апартамента по договору долевого участия — стоимость услуг застройщика по созданию объекта. Следовательно, рост стоимости апартаментов по договорам долевого участия не превысит, вероятно, 5-7% для текущих и будущих проектов. Основной фактор, регулирующий цену апартаментов, всегда остается спрос, и они должны оставаться привлекательными с точки зрения цены, чтобы быть востребованными. В массовом сегменте, цены на апартаменты должны быть на 15-20% ниже, чем на квартиры.
Новый закон о НДС не повлияет на продажу жилых домов и квартир, так как НДС не облагается как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. То же самое относится к земельным участкам. Таким образом, эксперты считают, что новый закон не окажет существенного влияния на рынок недвижимости в целом. Важные факторы, такие как конкуренция между застройщиками, платежеспособный спрос населения и доступность ипотеки, будут продолжать влиять на цены на апартаменты и другую недвижимость.
