Наследуемая аренда вместо ипотеки: в Госдуме готовят новый механизм доступного жилья для россиян

В России может появиться новый формат обеспечения граждан жильем — долгосрочная наследуемая аренда квартир по льготной ставке. Такой механизм сейчас разрабатывается в Государственной думе. Авторы инициативы рассчитывают, что он поможет тем категориям граждан, которые оказались между двумя существующими системами: они не имеют права на социальный наем, но при этом не могут позволить себе ипотеку.

О подготовке соответствующего законопроекта сообщил первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

Кому может быть доступна новая форма аренды

Главная идея инициативы — создать альтернативу покупке жилья в кредит. По словам депутата, в первую очередь программа будет ориентирована на многодетные семьи, молодых специалистов и граждан с невысокими доходами.

Сегодня многие россияне сталкиваются с ситуацией, когда приобрести квартиру невозможно из-за высокой стоимости недвижимости и ипотечных ставок, но при этом они не относятся к категории нуждающихся в жилье по государственным программам.

Именно для таких граждан, считают разработчики, может стать востребованной модель долгосрочной аренды.

«Мы готовим законопроект, который создаст четкие правила для этого рынка. В первую очередь мы ориентируемся на многодетные семьи и граждан с невысоким доходом, которые не могут взять ипотеку, но не подпадают под социальный наем», —

заявил Владимир Кошелев.

Аренда на десятилетия с правом наследования

Одним из ключевых отличий новой системы станет не обычный договор найма, а долгосрочная аренда с наследуемым правом проживания.

Предполагается, что договор с арендатором будет заключаться на бессрочной основе. После смерти нанимателя право пользования жильем смогут получить наследники.

Таким образом, квартира не станет собственностью семьи, как при покупке в ипотеку, однако люди получат долгосрочную стабильность — возможность жить в одном месте десятилетиями и передавать право проживания следующим поколениям.

Для многих семей именно отсутствие уверенности в завтрашнем дне остается главным недостатком съемного жилья. Даже если человек много лет исправно платит аренду, он не получает гарантий, что собственник не решит продать квартиру или изменить условия договора.

Новый механизм должен устранить эту проблему.

Кто будет оплачивать разницу между льготной и рыночной ставкой

Одним из основных вопросов остается стоимость такой аренды.

Согласно предложению депутатов, ставка для граждан будет ниже рыночной. Разницу между фактической стоимостью аренды и льготной ценой должны будут компенсировать регионы или муниципалитеты.

Например, если рыночная аренда квартиры составляет 40 тыс. рублей в месяц, а льготный платеж для семьи устанавливается на уровне 25–30 тыс., часть расходов может взять на себя бюджет.

Такой подход позволит сделать жилье доступнее, но одновременно потребует от регионов дополнительных финансовых возможностей.

Временная регистрация и доступ к социальной инфраструктуре

Еще одна важная деталь инициативы — предоставление временной регистрации на весь срок аренды.

Это должно решить одну из главных проблем арендаторов: отсутствие официального места жительства часто создает сложности при устройстве детей в школы, оформлении медицинского обслуживания и взаимодействии с государственными учреждениями.

Если механизм будет реализован, семьи смогут:

• устраивать детей в школы рядом с местом проживания;
• прикрепляться к поликлиникам;
• получать доступ к региональным социальным услугам.

Фактически арендаторы получат часть преимуществ собственников жилья, сохраняя при этом более доступный формат проживания.

Почему бизнес не строит арендные дома

Отдельный блок законопроекта касается привлечения частных инвесторов.

Сегодня строительство жилья специально под долгосрочную аренду в России развивается ограниченно. Основная причина — длительный срок возврата вложений и отсутствие четких законодательных механизмов.

По словам Владимира Кошелева, для компаний предлагается создать налоговые стимулы.

В частности, обсуждается возможность:

• отмены земельного налога;
• освобождения от налога на имущество;
• отмены НДС;
• освобождения от налога на доход от сдачи помещений.

Льготы могут действовать на период строительства дома и в течение десяти лет после его ввода в эксплуатацию.

После этого налоговая нагрузка должна стать стандартной.

Авторы инициативы считают, что такая модель сделает строительство арендного жилья более привлекательным для бизнеса. Инвесторы смогут быстрее вернуть вложения, а регионы получат новые жилые комплексы без необходимости полностью финансировать их строительство из бюджета.

Может ли аренда стать альтернативой ипотеке

За последние годы ипотека стала для многих россиян практически единственным способом приобрести собственное жилье. Однако рост стоимости квартир и высокие процентные ставки сделали покупку недвижимости недоступной для значительной части населения.

Наследуемая аренда может стать промежуточным вариантом между социальным жильем и ипотекой.

Человек не получает квартиру в собственность, но получает:

• стабильное место проживания;
• понятные условия на долгий срок;
• возможность оставить право проживания семье;
• более низкую ежемесячную нагрузку.

Эксперты отмечают, что подобные модели уже существуют в разных странах. В некоторых государствах развит сектор муниципальной и частной долгосрочной аренды, где люди могут десятилетиями жить в одном доме без необходимости приобретать недвижимость.

Влияние на регионы и рынок строительства

В Госдуме считают, что развитие долгосрочной аренды способно решить сразу несколько задач.

Во-первых, программа может снизить нагрузку на очередь нуждающихся в жилье. Во-вторых, появление новых проектов создаст спрос на строительство, материалы и рабочие места.

Кроме того, доступное жилье может стать инструментом удержания молодежи и специалистов в регионах.

Многие выпускники вузов и молодые семьи сегодня сталкиваются с выбором: оставаться в родном городе или переезжать туда, где выше доходы и больше возможностей приобрести жилье.

Если аренда станет долгосрочной и доступной, регионы смогут конкурировать за кадры не только зарплатами, но и качеством городской среды.

Какие вопросы еще предстоит решить

Несмотря на привлекательность идеи, экспертам предстоит ответить на ряд вопросов.

Среди них:

• кто именно будет иметь право на участие в программе;
• как будет рассчитываться льготная ставка;
• какие гарантии получат арендаторы;
• как будет регулироваться наследование права аренды;
• смогут ли регионы финансировать субсидии.

Кроме того, потребуется четкое разграничение между наследуемым правом проживания и правом собственности, чтобы избежать юридических конфликтов.

Ранее юристы обращали внимание и на обратную сторону наследования недвижимости: вместе с активами наследники могут получить долги, судебные споры и другие обязательства умершего владельца.

Новый рынок жилья в России

Если законопроект будет принят и механизм заработает, Россия может получить новый сегмент жилищного рынка — институциональную долгосрочную аренду, ориентированную не на краткосрочную прибыль, а на социальную стабильность.

Для миллионов семей это может стать шансом получить надежное жилье без многолетней ипотечной нагрузки.

Однако успех программы будет зависеть от того, насколько четкими окажутся правила игры для граждан, государства и инвесторов. Именно от этого будет зависеть, станет ли наследуемая аренда реальным решением жилищной проблемы или останется лишь еще одной инициативой на бумаге.

Ранее журналисты сайта «Пронедра» писали, что рынок аренды больше не работает по старым правилам