Нужно учитывать все факторы: главные риски при покупке унаследованного жилья

Источник фото: vmeste.ru

Покупка наследственной недвижимости всегда сопряжена с определенными рисками, особенно когда наследство свежее. Многие исходят из ошибочного мнения, что если квартира передана по завещанию, то она автоматически считается юридически чистой. Однако это весьма обманчивое представление. Екатерина Торопова, директор агентства недвижимости из Екатеринбурга дает рекомендации о том, как покупатели могут обезопасить себя в этой ситуации, на госпожу Торопову ссылается портал «Челябинск Онлайн».

Главные риски при покупке унаследованного жилья

Квартира, полученная по завещанию, далеко не всегда гарантирует, что можно пренебречь проведением юридической проверки объекта и продавца. Скорее наоборот, такая проверка должна быть тщательной и глубокой. Это обосновано тем, что существует несколько оснований, по которым завещание может быть признано недействительным или оспоримым, и как следствие, сама сделка признается недействительной. В этом случае квартира будет возвращена наследникам, и покупатель рискует остаться без жилья и потерять вложенные деньги, — пишет pronedra.ru.

Право на обязательную долю, независимо от наличия завещания, предоставляется определенной категории наследников:

1. Несовершеннолетние дети.
2. Взрослые дети, находящиеся в нетрудоспособном состоянии.
3. Нетрудоспособные супруги.
4. Нетрудоспособные родители.
5. Нетрудоспособные иждивенцы, которые находились на иждивении у наследодателя не менее года.

Обязательная доля составляет не менее половины доли, которую наследник получил бы по закону. Приведу пример для наглядности: если у мужчины было завещание, передававшее квартиру его сыну, и после смерти мужчины сын продал квартиру, но при этом у мужчины осталась нетрудоспособная матерь-пенсионерка, то ей, как обязательному наследнику, причитается только четверть от доли, которую она бы получила по закону в случае отсутствия завещания. Если ей не предоставили эту долю, она имеет право обратиться в суд и оспорить сделку. Вероятно, суд примет ее сторону, и покупатель окажется в невыгодном положении.

Следовательно, в каждом случае с приобретением наследственной недвижимости необходимо тщательно проверять, нет ли среди родственников наследодателя тех, кто имеет право на обязательную долю.

Еще одним важным моментом является недееспособность наследодателя. В течение трех лет после открытия наследства наследники могут обратиться в суд с запросом о признании завещания недействительным. Одной из наиболее распространенных причин таких действий является недееспособное состояние умершего.

Для подтверждения этой причины требуется солидное доказательство, однако если суд увидит их достаточными, то завещание может быть признано недействительным. Кроме того, сделка купли-продажи, основанная на этом завещании, также признается недействительной, сопровождаясь негативными последствиями для покупателя.

Давайте рассмотрим еще один пример: если бабушка, находившаяся на учете у психиатра, составила завещание при посещении нотариуса, который не обнаружил ничего странного в ее поведении и признал ее дееспособной, а затем ее внук, как наследник по завещанию, продал квартиру, другие родственники могут представить в суд медицинское заключение, убедительно доказывая, что бабушка не была способна осознанно принимать решения. В результате суд может отменить завещание, и сделка о продаже квартиры будет признана недействительной, что приведет к негативным последствиям для покупателя.

Кроме того, существует возможность признания завещания недействительным и по другим причинам, таким как недостаточное оформление. Например, если завещание было составлено в критической ситуации, когда невозможно было обратиться к нотариусу или другому уполномоченному лицу. Закон предусматривает, чтобы завещание в таком случае заверялось двумя свидетелями. Если это условие не соблюдено, завещание признается недействительным.

Завещательное отказное обязательство

Это обязательство, возлагаемое на наследников в пользу третьих лиц. Например, завещание может содержать указание, что определенное жилище будет зарегистрировано на племяннике в течение определенного времени. Также, возможно, завещание устанавливает, что родители умершего будут проживать в данной квартире на протяжении своей жизни. При этом сами родители не становятся наследниками, но имеют право требовать от наследника выполнения последней воли наследодателя. Суд также будет поддерживать их сторону в данном вопросе.

Иногда завещательное отказное обязательство фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Однако такая информация не всегда предоставляется в реестре. В этой связи следует тщательно изучить содержание завещания, а также потребовать у продавца предоставить копию завещания для дополнительного анализа.

Завещательное отказное обязательство становится бременем для нового владельца недвижимости.

«Пренебрежение этим аспектом может привести к ситуации, когда после покупки квартиры вам придется, например, предоставить проживающим вам незнакомцам доступ к вашему жилью.» — заявила Екатерина Торопова.

Как провести проверку?

Приведенные случаи — далеко не все возможные причины для оспаривания сделки по квартире, полученной по завещанию. Существует также множество других обстоятельств:

• наследник может быть признан недостойным наследства судом;
• может быть найдено другое, неожиданное завещание;
• существующее завещание может оказаться фальшивым;
• могут быть представлены доказательства того, что завещание было получено с использованием угроз или обмана, и так далее.

«При покупке квартиры, полученной по завещанию, абсолютной гарантии невозможно дать. Однако хотя бы базовую проверку стоит провести.» — говорит Екатерина Торопова, руководитель агентства недвижимости

Потребуйте от продавца предоставление выписки из ЕГРН, копии завещания и нотариально удостоверенного заявления о том, что ему неизвестны наследники, имеющие право на обязательную долю. Кроме того, необходимо удостовериться, отсутствует ли завещательное отказное обязательство!

Предпримите все доступные меры. В случае, если сделка будет признана недействительной, вы сможете, по крайней мере, рассматривать себя как добросовестного приобретателя недвижимости и ожидать компенсации со стороны государства. Такие прецеденты уже имеются. Конечно, здесь могут возникнуть определенные нюансы, однако тема добросовестных приобретателей настолько важна, что о ней стоит говорить отдельно.