Сдаёшь квартиру — заплати налог: что должен знать каждый арендодатель в 2025 году

Иллюстрация: pronedra.ru

С 15 июля 2025 года истекает срок уплаты налога на доходы, полученные от сдачи в аренду жилья в 2024 году. Для одних — это привычная ежегодная обязанность, для других — неприятное напоминание о забытом долге перед государством. Но для налоговой службы это ещё и удобный момент выявить недобросовестных арендодателей. Разбираемся, что грозит тем, кто уклоняется от уплаты налога, какие есть способы легализовать доход и как минимизировать платежи законным путём.

Кому и когда нужно платить

Если вы сдавали квартиру в аренду в 2024 году, вне зависимости от того, был ли договор письменный или устный, обязанность уплатить налог возникает. Физическим лицам, сдающим жильё другим физлицам, нужно было подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 года. А налог в размере 13% — заплатить до 15 июля. Если вы не уложились в сроки — готовьтесь к штрафам и пеням.

Если же квартира сдавалась юридическому лицу, то оно должно было удержать 13% из арендной платы и самостоятельно перечислить налог в бюджет.

Аренда = предпринимательство?

Возможно, вы считаете, что сдаёте квартиру «по-домашнему» — пару раз в год и только знакомым. Однако налоговая может трактовать это как предпринимательскую деятельность, если увидит систематичность, постоянный доход и извлечение прибыли. В этом случае вас могут признать нелегальным предпринимателем и начислить налоги и штрафы за три года.

Как поясняет риелтор Мария Крец, налоговики опираются на статью 11 Налогового кодекса РФ, которая позволяет рассматривать регулярную сдачу квартиры как бизнес, даже без регистрации ИП.

Три способа платить налоги и не бояться проверок

3-НДФЛ (13%)

Классическая форма для физлиц. Нужно подать декларацию, рассчитать налог и заплатить до 15 июля. Подходит тем, кто сдаёт квартиру нерегулярно.

Самозанятость (НПД)

Наиболее удобный и выгодный способ. Ставка — 4% при сдаче физлицам и 6% — юрлицам. Регистрация проста и бесплатна: через приложение «Мой налог», сайт ФНС или МФЦ. Декларации не подаются, налог рассчитывается автоматически, документы прикреплять не нужно. Главное ограничение — годовой доход не более 2,4 млн рублей и невозможность совмещать НПД с другими спецрежимами.

Индивидуальный предприниматель

Подходит тем, кто сдаёт не только квартиры, но и, например, апартаменты или машино-места (что не разрешено самозанятым). Выбирая УСН 6%, вы получаете право сдавать и нежилую недвижимость, но при этом обязанностей больше — нужно вести учёт, подавать отчётность, уплачивать фиксированные страховые взносы.

Популярные заблуждения арендодателей

Многие до сих пор уверены: если договор краткосрочный или заключён на срок менее года — налоги платить не нужно. Это миф. По словам юриста Србуи Иващенко, налог обязателен при любой аренде, даже посуточной. Налоговая не интересуется, насколько формализованы ваши отношения с жильцами — её волнует только факт получения дохода.

Как налоговая узнаёт, что вы сдаёте жильё

Проверки стали более технологичными. Вот несколько инструментов, которые налоговая использует для выявления «теневой аренды»:

1. Показания счётчиков: в «необитаемой» квартире регулярно расходуется вода и электричество? Подозрительно.
2. Банковские переводы: поступления одинаковых сумм от одного лица — сигнал для ФНС.
3. Жалобы соседей: шумные вечеринки, постоянная смена жильцов — соседи не стесняются жаловаться.
4. Объявления в интернете: налоговая активно мониторит сайты аренды.
5. Социальные сети: публичные посты о сдаче жилья — ещё один способ попасть в поле зрения налоговиков.
6. Внутренние проверки арендаторов: если вы сдаёте квартиру юрлицу, ФНС может «выйти» на вас через проверку этой компании.

Что будет, если не платить?

Если ФНС докажет факт аренды, арендодателя обяжут уплатить:

1. НДФЛ — 13% (или больше при высоком доходе)
2. Штраф за неуплату — от 20% до 40% от суммы налога
3. Штраф за неподачу декларации — 5% за каждый месяц просрочки, но не более 30%
4. Пени — 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки

В случае сдачи нежилой недвижимости (например, апартаментов), возможно начисление НДС — 20%.

Как снизить налоговую нагрузку?

Если вы официально зарегистрированы, есть несколько способов законно платить меньше:

• Выбрать выгодный налоговый режим: для большинства — это НПД.
• Вести учёт расходов (если вы ИП на УСН «доходы минус расходы») — это может существенно уменьшить базу налогообложения.
• Использовать патентную систему: для ИП с небольшой прибылью — ещё одна альтернатива.

Что важно помнить в 2025 году?

1. Незнание закона не освобождает от ответственности. Даже если вы «просто сдали квартиру знакомым».
2. Проверки стали точечными, но эффективными — цифровые следы оставляет почти каждый.
3. Легализация дохода — не только обязанность, но и защита: в случае конфликта с жильцом вы всегда сможете обратиться в суд с белым договором и официальными платежами.

2025 год не принёс никаких поблажек для арендодателей, но дал больше прозрачности и инструментов для того, чтобы платить налоги правильно и без лишней бюрократии. Не стоит ждать «письма счастья» от налоговой — лучше зарегистрироваться как самозанятый, платить 4% и спать спокойно. Или, как минимум, подать декларацию до следующего года.

Ранее «на сайте Пронедра» писали, что нужны налоговые стимулы: независимый эксперт высказался о мерах поддержки развития ТРИЗ