ЦБ РФ ужесточает контроль над ипотекой: что будет с кредитованием и застройщиками в РФ
Банки Российской Федерации с 1 мая 2023 года ужесточат контроль над ипотекой и введут повышенные надбавки к коэффициентам риска по кредитам. Регулятор обеспокоен ростом долговой нагрузки на заемщиков, снижением качества кредитных продуктов и повышением рисков в сегменте. О том, как это повлияет на объемы выдачи ипотеки и бизнес девелоперов, сообщает издание «Форбс».
ЦБ взялся за ипотеку: что будет с кредитованием
Примерно семьдесят процентов новостроек на отечественном рынке продается с ипотекой. При этом такая высокая доля достигается за счет распространения льготных программ с госучастием. Что касается программ «от застройщика», с которыми сейчас борется Центральный банк, то зачастую они комбинировались с государственными программами. В июне, например, на такие комбинированные программы приходилось две трети выданных кредитов. «Мы анализировали крупнейшие банки и очищали портфели от всех льготных программ, и тогда доля партнёрских программ составляла всего один процент. Из-за комбинирования с льготными программами, создается впечатление, что доля партнерских программ такая большая», — говорит ведущий аналитик Frank RG Ирина Зубцова.
Предложенные ЦБ меры избавят рынок от «плохих» кредитов с низким первоначальным взносом и высокими рисками, но существенно объем выдач не упадет — его поддержит высокая потребность населения в жилье и сохранение льготных государственных программ кредитования. В конце прошлого года выдачи стали рекордными за всю историю наблюдений — 701,3 миллиардов рублей за декабрь. Впрочем, банки, вероятно, будут повышать размер минимального первоначального взноса и устанавливать дополнительные требования к заемщикам, чтобы снизить риски, а также чаще отказывать закредитованным клиентам.
Что меняется для застройщиков
На Мосбирже торгуются акции четырех российских застройщиков — ПИК, «Самолета», ЛСР и «Эталона». Первые три компании входят в тройку девелоперов по объёмам текущего строительства на территории Российской Федерации. Для всех этих компаний ипотека выступает значительным драйвером реализации проектов.
В наибольшей степени от ипотечного кредитования зависит «Самолет». По итогам прошлого года доля сделок с ипотекой у этого девелопера составила 82 процента. У ЛСР аналогичный показатель составляет 74 процента, у «Эталона» на конец года — 79 процентов. ПИК в прошлом году не публиковал отчетность, но по итогам 2021 года доля ипотечных сделок составляла 76 процентов, и в 2022 году этот показатель, вероятнее всего, вырос.
Если исходить исключительно из показателя ипотечных сделок, то сильнее всего от ужесточения требования к кредитам пострадают «Самолет» и ПИК, работающие в массовом сегменте и имеющие высокую долю продаж с ипотекой. В то же время в структуре продаж «Самолета» и ПИКа значительная часть приходится на льготную ипотеку, и это обеспечит дополнительную устойчивость компаниям. Два других девелопера — «Эталон» и ЛСР — имеют более высокую долю проектов элитного и бизнес-класса. В этих сегментах в 2022 году произошел более ощутимый спад спроса, чем в массовом, и этот тренд продолжится в 2023 году.
