В России с июня 2023 года взять ипотеку станет сложнее: что будет с ценами на недвижимость
С нового месяца, с 1 июня, вступают в силу изменения в порядке применения надбавок к коэффициентам риска и новые требования к расчету показателя долговой нагрузки. Такие изменения могут повлиять на условия ипотечных кредитов и цены на недвижимость, — сообщает издание Life.ru.
Почему с 1 июня 2023 года взять ипотеку станет сложнее
Одним из важных аспектов является изменение в выдаче ипотеки. Если верить статистике Центробанка, количество выданных ипотечных кредитов во многих регионах сократилось в первом квартале текущего года, в то время как средний размер таких кредитов увеличился, — пишет pronedra.ru. Это особенно заметно в Москве и Подмосковье. В Московском регионе банки выдали ипотечные кредиты на сумму 256,8 миллиардов рублей, что на 12,7% меньше, чем в то же время прошлого года. Средний размер ипотечного кредита в Москве вырос на 8,8% до 7,4 миллиона рублей, а в Московской области — на 8,3% до 5,5 миллиона рублей. В целом по России этот показатель вырос на 9,3% до 3,7 миллиона рублей.
Эксперты связывают такие изменения с общим ростом стоимости недвижимости. Возникает вопрос, какие ожидания могут быть на рынке ипотеки в июне, когда традиционно спрос на покупку квартир снижается.
Многие аналитики предполагают, что банки будут продолжать сокращать выдачу кредитов на покупку жилья, особенно в связи с ужесточением политики Центрального Банка в отношении ипотек с нерыночной ставкой, в первую очередь это затрагивает новостройки.
Несмотря на то, что Центральный Банк опровергает информацию о повышении требований к первоначальному взносу по ипотеке, коммерческие банки вводят такие ограничения самостоятельно. Это делается для снижения рисков и для того, чтобы избежать санкций со стороны Центрального Банка. Для заемщиков это может означать более низкий ежемесячный платеж.
Стоит отметить, что Банк России опубликовал статистику, согласно которой разрыв в цене между новостройками и вторичным жильем составляет уже 40%. Это свидетельствует о переоценке жилья на первичном рынке и создает риск для банков, так как в случае банкротства заемщиков залоговый актив может не покрыть сумму ипотечного займа. В 2017 году разница в цене между строящимся и готовым жильем составляла всего 1%.
Банки ужесточают требования не только к заемщикам ипотечных кредитов, но и к застройщикам. У некоторых строительных компаний возникают сложности с прохождением аккредитации по ряду проектов, и в результате их клиентам приходится брать потребительские кредиты с более высокой процентной ставкой (от 20% годовых), в отличие от ипотечных кредитов с более низкой ставкой (9%), — говорит эксперт Вячеслав Котлов.
Такая ситуация усложняет доступ к жилищному строительству для целевой аудитории, особенно для земельных участков, для которых банкам сложно установить четкие нормы и инструкции по оценке. Оценка стоимости объекта также затруднена, поскольку стоимость материалов нестабильна.
Влияние ситуации с ипотекой на стоимость квартир
По словам эксперта Вячеслава Котлова, в большинстве случаев стоимость недвижимости закономерно будет расти до 20%. Исключение составляют только крупные застройщики, на которых оказывает давление регулятор с требованиями о снижении цен. Также некоторые застройщики не будут поднимать цены, так как они идут на встречу своим клиентам и сохраняют стоимость продукта за счет уменьшения собственной прибыли.
Существуют две стороны воздействия Центрального Банка на ситуацию. С одной стороны, банки вынуждены ужесточать правила кредитования застройщиков из-за политики ЦБ, что приводит к неизбежному росту цен на жилье. С другой стороны, банки также ужесточают скоринг заемщиков, что делает получение ипотеки сложнее. В то же время, прибыльность девелоперских проектов за последние годы осталась на прежнем уровне или даже сократилась, составляя в среднем от 15% до 25%. Банки обычно рассматривают проекты с минимальной прибыльностью 20%. Такая ситуация может привести к сокращению рентабельности для застройщиков, и некоторые из них могут прекратить свою деятельность, считает Александр Козлов, коммерческий директор ГК «Монолит».
Центральный Банк внес изменения в надбавки к коэффициентам риска в зависимости от размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Надбавки будут повышены для первоначальных взносов менее 20% с 1 июня 2023 года, а для первоначальных взносов менее 30% — с 1 января 2024 года. Эту информацию поделился Денис Бобков, руководитель управления маркетинга и аналитики в Asterus.
Сейчас средний размер первоначального взноса по ипотечным кредитам для покупки новостроек составляет около 26%. Однако, существуют льготные ипотечные программы с минимальным первоначальным взносом в 15%. Повышение коэффициентов риска заставит банки увеличить процентные ставки по кредитам, что сделает их менее привлекательными для клиентов.
Каждый банк устанавливает свои размеры повышения, но на таком чувствительном рынке, как сейчас, уже 0,5% процентной ставки будут иметь существенное влияние на спрос. Банки будут требовать большие первоначальные взносы. С 1 июня лишь небольшая часть потенциальных покупателей, примерно 10-15%, не сможет позволить себе дополнительные 5% стоимости квартиры для достижения 20% первоначального взноса. Однако с начала следующего года эта доля клиентов может составить до 30%, поскольку им придется накопить вдвое больше для первоначального взноса, добавил Денис Бобков.
Тем не менее, по его словам, есть и положительные моменты в этих новостях от регулятора. Во-первых, увеличение первоначального взноса сократит ежемесячный платеж по ипотеке, что важно для покупателей. Во-вторых, это поможет снизить риски связанные с образованием ипотечного пузыря, что является одной из целей Центрального Банка.
