Влияние финансового кризиса на стоимость покупки и аренды жилья
Тем не менее, сильные колебания ценового диапазона уже отыграны и, ввиду изначальной ценности недвижимости как актива, и при условии отсутствия резких изменений ситуации в стране, неожиданных скачков или обвалов стоимости в перспективе не ожидается, даже если умеренно негативные экономические прогнозы в той или иной степени сбудутся. Если говорить упрощённо — основные потрясения на рынке жилья уже позади.
Ценовой спад на рынке жилья
Рынок закономерно отреагировал на финансовый кризис — этому способствовали сокращение доходов россиян, обвал рубля, повышение кредитных ставок. Большая часть сделок по покупке-продаже недвижимости жилого назначения сейчас совершается с дисконтом. Со скидками реализуются более 80% квартир и этот показатель растёт на 2% в месяц. В аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости» подсчитали, что этот уровень является рекордным за десятилетие истории наблюдений.
К настоящему времени равновесная стоимость жилья в России составляет порядка 100–120 тыс. рублей за квадратный метр. Ценовой диапазон на квартиры с количеством комнат от трёх и больше колеблется в пределах от 4 млн рублей, на двухкомнатные — от 3,1 до 3,9 млн рублей, однокомнатные, а также студии — от 1,2 до 3 млн рублей.
Жилая недвижимость столичного региона, которая продемонстрировала удешевление по отношению к доллару, в национальной валюте, напротив, стремится закрепиться в пределах 180–190 тыс. рублей за «квадрат». Тем не менее, тенденция к снижению цен продолжается. Зафиксировано удешевление квартир до уровня ниже 170 тыс. рублей. Не исключено, что обвал стоимости жилья в московском регионе остановится в пределах 100–120 тыс. рублей, утверждают в Центре политического анализа.
Резкое снижение стоимости тормозится рядом факторов, основными из которых являются следующие:
- неготовность инвесторов к массовой продаже жилья несмотря на то, что оно стало активом с малой доходностью;
- отсутствие желания владельцев недвижимости снижать цены на вторичном рынке;
- ожидание введения системы субсидирования вторичного рынка;
- сопротивление банковских структур, прогнозирующих удешевление своих залоговых активов и оттока ипотечных заёмщиков;
- стремление риэлторов, застройщиков и инвесторов к максимальному сохранению объёмов прибылей.
Момент предельного удешевления недвижимости ещё не наступил. Если бы цены уже достигли своего «дна», то в недорогом сегменте наблюдалась бы стабилизация стоимости жилья, а в премиальном падение бы продолжалось, поскольку реакция продавцов дорогой недвижимости традиционно запаздывает по отношению к действиям продавцов бюджетного жилья. Сейчас ситуация обратная — бюджетные квартиры дешевеют, цены на класс «люкс» снижаются в меньшей степени.
В Центре политического анализа предполагают, что стоимость квартир в рублёвом эквиваленте всё же упадёт вне зависимости от инфляции. Если к концу 2015 года ожидается падение стоимости на 10–15%, то к середине 2016 года данный показатель достигнет 20–25%. Единого мнения на данный счёт нет, встречаются и диаметрально противоположные. Отдельные участники рынка склоняются к тому, что серьёзного снижения стоимости жилья не будет, а ожидается даже рост цен в перспективе, но в пределах инфляционных показателей.
Кризис спроса на новостройки и «вторичку»
Возобновление спроса на первичном и вторичном рынках пока не ожидается, поскольку реальные доходы населения снижаются, безработица растёт, а альтернативный способ обеспечить себя квартирой — аренда — стал дешевле. Спрос неуклонно падает в основном ввиду уменьшения количества денежной массы у населения. Объём предложения может вырасти ещё больше, поскольку многие инвесторы, купившие недвижимость в пик валютной паники 2014 года, теперь готовы продать свои активы. Тем временем большая часть покупателей приобрела желаемую недвижимость раньше, после первичного резкого изменения ситуации на рынке.
Одним из наиболее ярких показателей снижения активности рынка является объём привлечения ипотечных кредитов. Несмотря на поддержку ипотеки со стороны государства с подачи банковских учреждений, объём кредитования в данной сфере достиг пятилетнего минимума. Предполагается, что покупатели в основной своей массе уже успели удовлетворить свой спрос в сегменте новостроек.
Власти России не планируют субсидировать вторичный рынок жилья, о чём ясно дали понять в Минстрое. В свою очередь, дотации в сегменте новостроек вполне вероятно будут пролонгированы и после апреля 2016 года, поэтому ожидать наращивания активности на вторичном рынке жилья не стоит.
Примечательно, что кризисный фактор оказался ключевым во влиянии на спрос на «первичку». Падение спроса на недвижимость в жилом секторе прямо пропорционально росту объёмов застройки. В 2014 году эти объёмы достигли 81 млн квадратных метров — рекордного показателя даже по сравнению с советскими временами, а в 2015 году ожидаются на уровне 75 млн квадратных метров.
Валютная зависимость покупателей недвижимости
Увеличение спроса на жильё на первичном рынке вполне возможно на фоне ожидания повышения курса инвалют. Есть прогнозы, свидетельствующие о том, что до конца 2015 года валюты подорожают, и, хотя снижения стоимости в сегменте недвижимости не ожидается, скорее всего, на рынок придёт новая волна покупателей.
Хотя рост стоимости валюты будет незначительным, он всё же активизирует интерес к новостройкам — при условии отсутствия новых экономических потрясений. Кроме того, к концу 2015 года будут реализованы отложенные ранее решения покупателей. В частности, опасаясь дальнейшей девальвации рубля, инвесторы будут рассматривать недвижимость как относительно надёжный способ вложения денег.
Если будет реализовываться противоположный сценарий — повышение курса рубля — то это кратковременно вызовет выход на рынок обладателей сбережений в валюте, однако возможное удешевление доллара в перспективе приведёт и к снижению стоимости квартир в рублях, считают в центре «Индикаторы рынка недвижимости». Оживление рынка после улучшения позиций рубля будет недолговременным, поскольку фактические доходы населения и его благосостояние не вырастут.
По большому счёту, вне зависимости от развития ситуации на рынках валют, спрос на жилье со стороны владельцев рублёвых накоплений уже исчерпан. Они потратили свои деньги на приобретение недвижимости ещё в 2014 году, когда начался повальный отзыв банковских лицензий, стартовал этап экономической нестабильности и произошёл обвал национальной валюты. Доказательством этому служит практически неизменное состояние спроса на рынке жилья в конце лета 2015 года, когда рубль ослаб в очередной раз.
Единственными реальными покупателями сейчас являются владельцы инвалюты, поскольку цены на недвижимость не смогли угнаться за удорожанием доллара. Возможности обладателей инвалют на рынке жилья только выросли: к примеру, в Москве стоимость квартир после начала обвала рубля снизилась в долларах практически в два раза.
Аренда — в России в целом и по Москве в частности
Что касается сферы аренды жилья, то сейчас ситуация «выровнялась», на рынке уже не предлагаются большие скидки, хозяева квартир отказываются выполнять любые капризы клиентов, считают в агентстве «Инком-недвижимость». Размер дисконта не превышает 10%. Тем не менее, показатель предложения превышает спрос примерно в полтора раза, поскольку менее востребованным остаётся жилье классов «бизнес» и «комфорт».
И всё же объём предложения плавно снижается при относительно стабильной стоимости аренды. Этому способствует в том числе и изменение политики арендодателей, которые сейчас указывают по большей части реальную стоимость, а не завышенную. Стратегия прописывать завышенные цены базировалась на желании поторговаться со съёмщиком, однако в нынешней ситуации это вызывает только простой недвижимости.
Признаком кризисного периода является значительный рост спроса на аренду квартир в складчину. Хотя такая практика привычна для ряда категорий населения, в том числе студентов или иногородних работников предприятий, к такой мере в антикризисных целях прибегают уже и люди со стабильным заработком. Активизировались переезды арендаторов в пригород и увеличение количества квартир, которые берутся в наём под ремонтные работы.
Сейчас средняя стоимость аренды недвижимости с учётом столичного региона составляет за однокомнатную квартиру около 30 тыс. рублей, двухкомнатную — от 38 до 40 тыс., трёхкомнатную — 46–50 тыс. При этом наблюдается значительное снижение стоимости аренды трёхкомнатных квартир. В ноябре 2014 года они сдавались на 10 тыс. рублей дороже.
Отличиями столичного рынка аренды от остальных регионов являются высокие цены и значительный показатель предложения, особенно в отношении квартир премиум-сегмента, а также люкс-класса. Тем не менее, на рынке Москвы есть достаточно доступных предложений. Так, однокомнатную квартиру в столице сейчас можно снять за 25–28 тыс. рублей, двухкомнатную — за 32–35 тыс., трёхкомнатную — за 40–45 тыс. В среднем, по сравнению с показателями прошлого года, цены упали на 10–15% (арендные ставки на квартиры в Москве взяты из списка предложений по недвижимости на одном из интернет-порталов).
Арендный бизнес — стабильный, но невыгодный
Эксперты считают, что текущая ситуация с арендой квартир будет более-менее стабильной ещё минимум полгода, если текущий долларовый курс сохранится, а цены на нефть не продолжат своё падение. Не исключено, что рынок продемонстрирует рост, однако не ранее, чем через шесть месяцев.
Что касается долговременных прогнозов, то показатели арендного рынка, а это в первую очередь цены, будут повышаться при условии стабилизации экономики, наращивания заработков населения, снижения инфляции. Не следует сбрасывать со счетов и зависимость рынка от геополитики — цены могут поползти вверх в случае аннулирования антироссийских санкций.
При сохранении текущей ситуации радикальные изменения на рынке аренды вряд ли возможны. Снижение спроса, вероятно, даст какой-то больший манёвр для торгов с арендодателями, однако резкого обвала цен ждать не следует.
Сейчас рынок арендуемой недвижимости характеризуется неустойчивым равновесием, но нельзя считать, что данная сфера «заморожена». Отток арендаторов наблюдался в большей степени в прошлом году из-за введения международных санкций, резкого обвала рубля и снижения занятости. Сейчас, с учётом некоторых неизбежных реалий кризиса, показатели рынка являются относительно стабильными.
Тем не менее, потрясения последних двух лет привели к выбыванию арендного бизнеса из списка доходных. В прежние годы аренда давала прибыль в пределах до 4–6% в год, сейчас — 2–3%. Сложилась ситуация, в которой выгоднее просто продать квартиру и положить вырученные деньги на депозит в несколько банковских организаций, чем сдавать жильё в аренду. В большинстве случаев депозит гарантированно даст 9–10% прибыли в год — сейчас это более выгодный способ заработать на жилой недвижимости.
