С 1 октября меняются правила получения ипотеки: что это значит для заёмщиков и рынка жилья
С 1 октября 2025 года вступают в силу новые ограничения Банка России на выдачу ипотечных кредитов и займов под залог недвижимости. Эти меры направлены на снижение рисков чрезмерной закредитованности населения и укрепление финансовой устойчивости банковской системы. Эксперты отмечают, что изменения затронут прежде всего индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), но коснутся и других сегментов рынка недвижимости.
Новые правила выдачи ипотеки и кредитов под залог
Суть новых ограничений сводится к ужесточению условий для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. Согласно новым нормам, банки не смогут выдавать более 25% своих кредитов на строительство дома или под залог недвижимости клиентам, у которых долговая нагрузка превышает 80% дохода. Для заёмщиков с долговой нагрузкой от 50% до 80% также вводятся лимиты на долю выдач.
Как поясняет член совета МРО «Деловая Россия» Андрей Глушкин:
«Для заёмщиков это проявится в более строгой проверке доходов и долгов, увеличении требований к первоначальному взносу и ограничении сумм кредита. Те, у кого долговая нагрузка выше 80%, столкнутся с серьёзными трудностями при получении ипотеки».
Таким образом, банки станут более избирательными, а рискованное кредитование сократится.
Влияние на индивидуальное жилищное строительство
ИЖС в последние годы стало одним из наиболее динамичных сегментов рынка. Программы льготной ипотеки, растущий интерес к загородной жизни и желание строить частные дома способствовали росту спроса. При этом значительная часть клиентов имела высокую долговую нагрузку, что создавало риски для банков.
По словам Максима Лазовского, владельца строительной компании «Дом Лазовского»:
«Теперь банки будут внимательнее оценивать платёжеспособность клиентов. Для заёмщиков с высокими долговыми обязательствами получение ипотеки на строительство дома станет сложнее. Это замедлит темпы возведения частных домов, особенно в регионах с высокой долей таких клиентов».
Эксперты отмечают, что это создаёт стимул для переориентации рынка на более устойчивых финансово заёмщиков. Строительные компании и банки смогут предложить новые программы для семей с умеренной долговой нагрузкой, сохранив стабильный спрос на ИЖС.
Ограничения кредитов под залог недвижимости
Помимо ипотеки, ЦБ вводит лимиты и на кредиты под залог недвижимости. Ранее многие семьи использовали квартиры или другую недвижимость, чтобы получить средства на строительство или завершение дома. Теперь доступ к этому инструменту станет ограничен для наиболее закредитованных категорий.
«В краткосрочной перспективе часть заёмщиков потеряет возможность привлекать крупные суммы под залог, что замедлит отдельные проекты. В то же время для более устойчивых семей условия сохранятся, что позволит строительству продолжаться в сбалансированном формате», —
поясняет Максим Лазовский.
Таким образом, новые меры формируют более предсказуемый и устойчивый рынок ИЖС, снижая вероятность массовых просрочек по кредитам.
Как ограничения повлияют на цены на жильё
На рынке недвижимости эффект от новых мер будет разнонаправленным. В сегменте индивидуального строительства и кредитов под залог спрос может снизиться, особенно в регионах с менее развитой инфраструктурой. Это способно замедлить рост цен на дома и земельные участки.
В то же время в крупных городах, где востребованы квартиры в новостройках и на вторичном рынке, спрос может даже усилиться, поскольку часть покупателей будет переключаться именно на этот сегмент.
Андрей Глушкин прогнозирует:
«В целом эффект для рынка будет разнонаправленным: для ИЖС и кредитов под залог — охлаждение, а для классической ипотеки на квартиры — возможное укрепление позиций. Стоимость жилья не должна резко снижаться, но динамика роста будет зависеть от региона и популярности конкретного сегмента».
Что нужно знать заёмщикам
Новые правила повышают важность финансового планирования. Заёмщикам рекомендуется:
- Тщательно оценивать долговую нагрузку — учитывать все кредиты и обязательства, прежде чем обращаться за ипотекой.
- Соблюдать требования к первоначальному взносу — для получения ипотеки с 1 октября нужно будет подготовить большую часть суммы самостоятельно.
- Рассматривать альтернативные варианты — например, ипотеку на квартиру вместо строительства дома или займы с умеренной долговой нагрузкой.
Эксперты считают, что такой подход сделает рынок более устойчивым и предсказуемым, снизит риски невозврата кредитов и позволит банковской системе развиваться стабильнее.
Вступающие в силу с 1 октября ограничения — это шаг к более сбалансированному и устойчивому рынку недвижимости и ипотечного кредитования. Заёмщикам с высокой долговой нагрузкой придётся пересмотреть свои финансовые планы, а банки станут более осторожными. При этом для семей с умеренной долговой нагрузкой и финансово надёжных клиентов условия останутся комфортными, что позволит рынку индивидуального строительства развиваться стабильнее и долгосрочно.
Ранее журналисты сайта «Пронедра» писали, что погасить ипотеку досрочно теперь проще – как уменьшить выплаты и как изменились условия выдачи кредитов
