Пузырь или нет: тревожные признаки на рынке недвижимости в начале 2023 года
Мировой кризис 2008 года развился на фоне разрыва «ипотечного пузыря» в США. В начале 2023 г. некоторые эксперты видят тревожные признаки развития схожей ситуации на российском рынке недвижимости. Хотя многие аналитики настроены оптимистично. В Forbes проанализировали, какие обстоятельства беспокоят экспертов.
Ситуация с ценами на недвижимость в начале 2023 года
Перед «обвалом» в Америке наблюдалось резкое удешевление жилья. Рынок в 2008 г. потерял в цене почти 2 трлн долларов. В среднем, недвижимость подешевела на 8,4%.
Российский рынок пока демонстрирует стабильность и тенденцию к росту. Статистика Циан показывает, что средняя цена квадратного метра в Московском регионе достигла 260 000 рублей, поднявшись на 6,5% за 2022 г. Основное подорожание (+11,1%) пришлось на область. В Москве цены поднялись на 2%.
Большинство ипотечных программ предусматривают первый взнос в 10-20%. Так банки страхуются от колебаний цен, объяснил Сергей Зайцев из «Этажей». Говорить о кризисе можно при падении цен хотя бы на 10-20%, отметил эксперт, считая такой сценарий маловероятным. В существующих геополитических условиях московская недвижимость к концу 2023 г. подешевеет максимум на 12%, объяснила Екатерина Никитина, глава «PRO обмен». Данило Савченко, гендиректор Apple Real Estate, прогнозирует падение до 5%.
Существующую стабильность может «подорвать» вторичный рынок. Жилье здесь традиционно стоит дешевле «первички» за счет менее выгодных ипотечных ставок. В «Домклике» отмечают, что «вторичный» квадратный метр за год подешевел примерно на 1%. Обилие предложения в этом сегменте кажется некоторым аналитикам тревожным признаком. Дешевая вторичная недвижимость может спровоцировать падение цен по аналогии с «пузырем» в США. Получившие около 872 000 залоговых объектов банки пытались сбыть их по сниженной стоимости, усугубляя ситуацию на рынке.
Поведение инвесторов как тревожный признак
Избыток «вторичных» лотов вызван прошлым поведением покупателей, рассматривавших недвижимость как вложение. Дешевые деньги способствовали развитию спекулятивного пузыря, отметил эксперт Георгий Патанин. Со спадом рынка инвесторы начали продавать недвижимость, провоцируя падение цен.
Для сдерживания «пузыря» были применены ограничения по господдержке. Без таких мер рынок мог пострадать из-за стремления покупать недвижимость для последующей перепродажи. Но увеличение доли таких операций на рынке – тревожный признак, уверены эксперты.
Просроченные кредиты: реальность и перспективы
Проблемы с обслуживанием долга – одна из предпосылок кризиса. В начале 2023 года ситуация с ипотекой не кажется тревожной. На просрочки приходится около 0,5% или 25 000 кредитов. В США в 2008 г. доля достигла 2,4%, увеличившись почти в 2 раза, отметил Алексей Перлин, глава «СМУ-6 Инвестиции». При этом эксперты опасаются, что Россия может столкнуться с ростом числа неплательщиков в будущем.
Цены на недвижимость остаются высокими на фоне снижения реальных доходов населения. Они упали на 3,4% в III квартале 2022 г., отметил представитель «Рентаведа» Руслан Сухий. Несоответствие роста доходов повышению цен на недвижимость кажется некоторым экспертам тревожным признаком. По мнению Ивана Куликова из ГК «Садовое кольцо», этот фактор демонстрирует существование «пузыря», способного в перспективе лопнуть.
